دسته: <span>حقوق املاک</span>

♦️ وظایف مالک

🔺 مالک نباید مخل آسایش و زندگی مستاجر شود مگر اینکه بخواهد تعمیرات اساسی در خانه ایجاد کند. تعمیراتی که در صورت عدم انجام آن، بقای خانه دچار تهدید شود.
🔺 مالک باید ملک اجاره‌ای را در شرایطی در اختیار مستاجر قرار دهد که مستاجر بتواند تمام و کمال از امکانات آن استفاده کند.

🔺 مالک موظف است تمام تعمیرات و هزینه ‌هایی که برای استفاده خانه لازم است ، را انجام دهد. مگر اینکه خلاف این موضوع شرط شده باشد.

🔺 مالک اجازه ندارد در خانه چنان تغییراتی ایجاد کند که مانع استفاده مستاجر از خانه شود.

🔺 گاهی پیش می‌آید که اگرچه به موجب قرارداد خصوصی، پرداخت هزینه‌های شارژ ساختمان به عهده مالک گذاشته شده است اما مالک از پرداخت آن امتناع می‌کند. در این شرایط مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره، هزینه‌های مربوطه را پرداخت کند.

🔺 در صورتی که مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه و قرض‌الحسنه در اختیار مالک برای اجاره مسکن قرار داده باشد، مالک موظف است روز تخلیه کل مبلغ را برگرداند. البته در مواردی مبلغی برای هزینه‌های شارژ ساختمان در دوره‌ای که هنوز مستاجر در آنجا سکونت داشته، نزد خود نگه می‌دارد.

♦️ وظایف مستاجر

🔺 معمولا پرداخت كرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت كند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی كه مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن كامل می كند دیگر اجاره‌بها نمی‌پردازد در مواردی كه مستاجر رهن كامل می كند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا كرایه ای در كار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت كم باشد موجر اجاره بها (كرایه ) هم می گیرد

🔺 تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد

🔺 اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و كلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این كارها را انجام دهد
🔺 چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می كند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت كند

🔺 اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر كلی پیدا كند مانند تعمیرات موتور‌خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجرنباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو‌گیری و ممانعت كند

🔺 مستاجر باید به گونه‌ای از خانه یا مغازه استفاده كند كه خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران كند

🔺 اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره كرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره‌سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

بنابر ماده ماده ۹ قانون تملک آپارتمان ها و ماده ۳۲۹ قانون مدنی اگر هنگام تعمیر آپارتمان در اثر رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی به آپارتمان های مجاور یا زیرین آسیبی وارد شود مالک ساختمان آسیب دیده می توانند با طرح دعاوی به دادگاه حقوقی کلیه زیانهای وارده را از مالک مقصر بگیرد.

در این خصوص محاکم دادگستری پس از بررسی و نظریه کارشناس رسمی دادگستری می تواند مالک مقصر را محکوم کنند

خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول ،خانه مغازه، زمین بطرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند.

بعنوان مثال من دارای یک مغازه میباشم و به مسافرت می روم بعد از ۲ سال مراجعت میکنم و متوجه می شوم یکی از همسایگان مغازه از غیبت من سوء استفاده کرده و به تصرف مغازه پرداخته و در آن مبادرت به فروش لوازم یدکی اتومبیل می نماید هر چند به او تذکر داده میشود حاضر نمیگردد مغازه را تحویل دهد. اینجاست که من باید با در دست داشتن سند مالکیت به دادگاه محل وقوع مغازه مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوى خلع يد بطرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی میشود حق خود را مطالبه نمایم

برای افراد بسیاری اتفاق میافتد که ملکی را خریداری میکنند و در زمان سکونت یا اقدام به بازسازی با نامه ها و اخطارهای شهرداری برای تخلیه مواجه میشوند. برای جلوگیری از وقوع چنین مسائلی باید به نکات زیر توجه شود:

۱- لازم است قبل از خرید ملک به شهرداری منطقه ای که ملک در آنجا واقع شده مراجعه و اطلاعات لازم کسب شود.

۲- داشتن اطلاعاتی مانند کاربری پلاک مسکونی یا تجاری اداری عقب نشینی متراژ دقیق و اضافه متراژ تخلفات صورت گرفته و وضعیت ملک در طرح های حال و آینده شهرداری هنگام خرید بسیار مهم است.

بر اساس مواد ۱ و ۴ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۸۹ منظور از قرارداد پیش فروش ساختمان هر قراردادی با هر عنوانی است که مالک رسمی زمین یا دارنده سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا دارنده قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازاء سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است که از یک طرف پیش فروشنده نامیده می شود در مقابل شخص دیگر که پیش خریدار نامیده می شود متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص و انتقال مالکیت آن واحد خواهد بود.